מדריך משפטי לציבור החרדי חלק חמישי – משכנתא – עבד לווה לבנק מלווה

עד כה שוחחנו על הלוואות שונות שנטלנו מהבנק או חברה כלשהי (אגב, שאלוני קוראים מדוע לא התייחסנו בנפרד לשוק האפור? התשובה היא שמבחינתי אין שום הבדל בין הבנקים לבין הבריונים שמלווים – שניהם  – בריבית קצוצה ונשכנית, אם יש הבדל הוא לטובת האחרונים), ודברנו על אפשרויות הפריסה והסידורים, אך כל זה משתנה לחלוטין כאשר מדובר במשכנתא, זו שלוקחת לנו את כל שלוות החיים, כמעט כל החיים, ממש "טפחות נתת את ימי"…
משכנתא זה משהו אחר לגמרי, הן מבחינת הביטחון של הבנק שהוא בטוח לחלוטין בהלוואה ואין לו מה למהר, והן מבחינת זה שלא תעזור פריסת תשלומים, כי הרי כל כולה של המשכנתא היא מלכתחילה פריסה להמון שנים, אלא אם כן מדובר במשכנתא שכבר נפרעה ברובה ואז אפשר לעשות מיחזור מחדש בחלק מהמקרים.
ולכן קודם כל אנחנו צריכים לשבת עם עצמנו, בדיוק כמו בפרק הקודם אך הפעם בכיוון ההפוך: לבדוק את כל ההכנסות הקבועות והמובטחות בס"ד בשנים הקרובות (לא חלומות והבטחות, רק הכנסות מסודרות), ואז שואלים את עצמנו כמה אנחנו יכולים להפריש למשכנתא כל חודש ב א מ ת, כלומר להפריש ולהישאר בחיים שפויים ולגדל משפחה באווירה נורמלית.
אם התשובה היא שאנחנו יכולים לעמוד במשכנתא  – הודו להשם, במקרה כזה נלך לבנק ונסביר לו את המצב ושהוא צריך לשים בצד כהלוואה נפרדת את הכמה חודשים שלא שילמנו ומעכשיו יהיה טוב, בהתחלה הם יחמיצו פנים: בנקים לא אוהבים שלא משלמים משכנתא כסדר.
ואולם מה שהבנקים פחות אוהבים זה לממש נכסים, זה לא שהם אינם יודעים לעשות זאת, לצורך כך יש להם מחלקה מיוחדת שאיננו רוצים להכיר, אלא שזה מאוד יקר ופוגע בתדמית, הרעה ממילא (ובצדק) של הבנקים, לכן הבנק ילך לקראתכם במקסימום האפשרי ובתנאי שהוא משתכנע שזה עניין זמני ושמעכשיו בעזרת השם יהיה בסדר.
ואם לא נגיע להסדר?
לא טוב, הבנק יתחיל את הליכי ההוצאה לפועל למימוש הנכס, כלומר מכירתו וזריקת החייבים לרחוב, זה הליך ארוך ומורכב ועוד ניגע בו בס"ד בחלק ההוצל"פ, נתארו בקצרצרה, לא בשביל לעשות רע על הנשמה אלא כדי להוציא את החשק מלשחק עם הבנק, ולהבין כי כדאי להזדרז להסדיר את הנושא מולם:
בשלב הראשון על הבנק להמתין שישה חודשים מהחודש הראשון של אי פירעון.
בשלב השני הוא יגיש בקשה להוצל"פ, לאחר כמה סידורים שעוד נגיע אליהם, יקבלו צו.
בשלב השלישי ישאלו את הלווה אם ברצונו למכור בעצמו את הדירה.
בשלב הרביעי ימנו כונס נכסים (סוג של שומר-שכר ששומר על הנכס תוך כדי נגיסות)
מכאן זה הליך של מכרז, מכירה ופינוי, הם מומחים לבצע את הכל בזריזות יחסית.
נ.ב. כאן המקום להעיר על טעות מושרשת שנתקלתי בה: "אם אין לי דירה אחרת א"א להוציאני", זה נכון שצריך להביא לנו מגורים חלופיים, אך בד"כ זה רק לשנה וחצי (וגם זה על חשבוננו).
ועוד נ.ב. אנחנו מדברים כאן על דירת מגורים יחידה, אם יש לנו דירת השקעה כלשהי בירוחם הבנק יכול לדרוש את הפינוי באופן מידי ואז הקלפים שלנו חלשים בהרבה במו"מ מולם.
אז עד כאן במקרה שאנחנו יכולים להמשיך לשלם את המשכנתא כסדרה, ומה קורה במקרה ולא?
זה מצוי במיוחד באזורים הצעירים החדשים: הבנקים ממהרים לתת שם משכנתאות גבוהות, והיועצים החרוצים מגביהים אותן עוד יותר, כך יכול אברך צעיר בן עשרים ומשהו למצוא את עצמו מהר מאוד במצב שהוא משלם מידי חודש 7500 ₪ , ליתר דיוק: אמור לשלם ולא מסוגל גם אם יעבוד במשמרות כפולות ובחול המועד, כי צריך גם לחיות בינתיים ממשהו, התוצאה: המשכנתא חוזרת והבנק עושה נו נו נו.
במקרה כזה לא כדאי להמתין לצרות אלא להקדים אותם ולמזער נזקים, יש לשקול בכובד ראש – בהתייעצות עם מורה דרכנו – למכור את הדירה ולעבור לחלופה הגיונית יותר, בטרם הבנק יתחיל את ההליך המתואר.
מכירת דירה בידי הבנק כרוכה בהמון ייסורים והשפלות ובעיקר בהרבה הוצאות יקרות, אם הבנק הוא זאב אכזר, לוקוס שמכלה ממונן של ישראל, הרי שעורכי הדין הם השיניים החדות שלו שננעצות בטרף ולא מרפות עד לקבלת ליטרת הבשר שלהם, מאות אלפי ₪ יופחתו מהדירה ולא יהיה לנו עם מה להתחיל מחדש, שלא לדבר על המשמעות של המכירה הכפויה על חיווי האשראי שלנו – מה שוודאי לא יסייע לקבלת משכנתא כלשהי בעתיד…
לעומת זאת במכירה עצמית מרצון חוסכים את כל זה, במקרה שהחלטנו על כך וקבלנו ברכת הדרך, נפנה לבנק ונספר לו על ההחלטה, הבנק ישמח ובד"כ יאשר לנו אפילו הנחה משמעותית בתשלומים הקרובים, כך נמכור את הדירה במחיר המקסימלי (הקונה לא צריך לדעת כלום ועדיף שלא יידע עד לשלב של אחרי קביעת המחיר ולפני החוזה) ואחרי שנשיב לבנק את שלו, נישאר עם סכום מאוד משמעותי לחפש דירה חדשה שמתאימה יותר להכרזת "בית פלוני לפלוני".
מעתה לא נצטרך להכיר את מחלקת ההלוואות בבנקים, גם אם מאוד נרצה כבר לא נקבל כ"כ מהר הלוואה (משכנתא דווקא ייתכן שכן, עם מאכער מומחה שיודע באיזה סניף המנהל פחות "בריסקער"), כך שאנחנו סיימנו את חלק הבנקים כאן ונתחיל בע"ה בפרק הוצאה לפועל.